Una de las ventajas de construir una vivienda a medida en la Costa Blanca es poder escoger su ubicación. Algunos clientes quieren estar en zonas apartadas, otros dan prioridad a las vistas y otros quieren estar lo más cerca posible del mar. Una de las labores de Arquifach es ayudar a escoger el sitio idóneo para la construcción. Hay multitud de consideraciones técnicas que se deben tener en cuenta. Por eso en este artículo vamos a hablar sobre el informe urbanístico munincipal y la información que nos proporciona sobre un terreno o parcela.
¿Qué es el informe urbanístico?
Es un documento que reune las condiciones urbanísticas de una parcela. En él se puede ver toda la información relativa a sus características (forma, superficie, etc), y a su situación legal y administrativa (clasificación, usos permitidos, edificabilidad, etc) en el momento en el que se redacta, por tanto, si la situación urbanística cambia, puede cambiar el contenido de la misma. Se utiliza principalmente para conocer la situación exacta de un suelo para valorar el mismo en una compraventa.
¿Cómo se obtiene?
Los destinatarios son aquellas personas físicas o jurídicas que estén interesadas en la información relativa a esa parcela. Se suele pedir en la Gerencia Municipal de Urbanismo de la localidad.
¿Qué información contiene exactamente?
- El marco legal vigente en el momento de la redacción del informe.
- Identificación y localización de la parcela.
- Instrumentos de ordenación urbanística que afectan al inmueble, con expresión de si se trata de instrumentos ya vigentes o bien en estado de tramitación.
- Clasificación y categorización, de acuerdo con el planeamiento general vigente y, si procede, según el planeamiento general en tramitación.
- Calificación urbanística pormenorizada, según el planeamiento vigente y, si corresponde, según el planeamiento en tramitación.
- Ordenanzas particulares de edificación, con atención a la normativa vigente y, en su caso, a la normativa en trámite.
¿Cuáles es la información importante que podremos obtener y analizar a la hora de comprar y edificar en la parcela?
- Edificabilidad máxima: es la superficie máxima que se puede construir en una parcela y viene expresada por la fracción: m2 de construcción / m2 de parcela. Este valor oscila alrededor de 0,30m2/m2, es decir se puede edificar alrededor de un tercio de la superficie de la parcela como máximo.
- Número de plantas máxima: se refiere siempre sobre rasante, es decir sobre el nivel natural del terreno y suelen ser normalmente dos plantas. Importante diferenciarlo de los sótanos y semisótanos.
- Altura máxima: se suele medir desde el suelo hasta la parte inferior del último forjado que queda debajo del alero, en otros casos hasta la parte superior del alero. Para dos plantas la cifra oscila entre 6m y 7m.
- Retranqueos a calles y lindes de vecinos: el retranqueo es la ubicación de un edificio o parte de él por detrás de una línea trazada a una cierta distancia de una calle u otras partes del edificio. Por otra parte, linde de vecinos es la línea que marca los límites de un terreno y lo separa de otros. La distancia a la que debe estar la construcción respecto las lindes de otros vecinos puede ser diferente al retranqueo a la calle.. Puede variar entre 4m, 5m o la altura de la construcción.
- Ocupación máxima de parcela: se refiere al porcentaje de la parcela ocupada por la construcción, para ello hay que considerar la superficie ocupada por la planta baja. Suele oscilar en un 25%, es decir la construcción no puede ocupar más de una cuarta parte de la superficie de la parcela, el resto debe ser para jardín, aparcamiento, etc.
Es importante relacionar e interpretar toda la información recogida en el informe urbanístico y solicitar información adicional que no suele estar incluida en la solicitudes estándar. Por regla general no se relacionan a no se ser que se solicite específicamente algunos conceptos como la computación de los porches y las plantas sótano y semisótano o cómo se puede transformar la parcela en lo que a movimientos de tierras se refiere (desmontes y rellenos).
