L’un des avantages de construire une maison sur mesure sur la Costa Blanca est de pouvoir choisir son emplacement. Certains clients veulent être dans des zones isolées, d’autres privilégient la vue et d’autres veulent être le plus près possible de la mer. L’une des missions d’Arquifach est d’aider à choisir le site idéal pour la construction. Il existe une multitude de considérations techniques à prendre en compte. C’est pourquoi, dans cet article, nous allons parler du rapport d’urbanisme municipal et des informations qu’il nous fournit sur un terrain ou une parcelle.
Qu’est-ce que le rapport d’urbanisme ?
C’est un document qui rassemble les conditions d’urbanisme d’une parcelle. On y trouve toutes les informations relatives à ses caractéristiques (forme, surface, etc.) et à sa situation légale et administrative (classification, usages autorisés, constructibilité, etc.) au moment où il est rédigé. Par conséquent, si la situation urbanistique change, son contenu peut changer. Il est principalement utilisé pour connaître la situation exacte d’un sol afin de l’évaluer dans le cadre d’une vente ou d’un achat.
Comment l’obtient-on ?
Les destinataires sont les personnes physiques ou morales intéressées par les informations relatives à cette parcelle. On le demande généralement à la Direction Municipale de l’Urbanisme de la localité.
Quelles informations contient-il exactement ?
- Le cadre légal en vigueur au moment de la rédaction du rapport.
- Identification et localisation de la parcelle.
- Instruments de planification urbaine affectant le bien, en précisant s’il s’agit d’instruments déjà en vigueur ou en cours d’élaboration.
- Classification et catégorisation, conformément au plan général d’urbanisme en vigueur et, le cas échéant, selon le plan général en cours d’élaboration.
- Qualification urbanistique détaillée, selon le plan en vigueur et, le cas échéant, selon le plan en cours d’élaboration.
- Règlements particuliers de construction, en tenant compte de la réglementation en vigueur et, le cas échéant, de la réglementation en cours d’adoption.
Quelles sont les informations importantes que nous pourrons obtenir et analyser lors de l’achat et de la construction sur la parcelle ?
- Constructibilité maximale : c’est la surface maximale que l’on peut construire sur une parcelle et elle est exprimée par la fraction : m² de construction / m² de parcelle. Cette valeur oscille autour de 0,30 m²/m², c’est-à-dire que l’on peut construire au maximum environ un tiers de la surface de la parcelle.
- Nombre de niveaux maximum : il se réfère toujours à ce qui est hors sol, c’est-à-dire au-dessus du niveau naturel du terrain, et il s’agit généralement de deux étages. Important de le différencier des sous-sols et des demi-sous-sols.
- Hauteur maximale : elle se mesure généralement du sol à la partie inférieure du dernier plancher situé sous l’avant-toit, dans d’autres cas jusqu’à la partie supérieure de l’avant-toit. Pour deux étages, le chiffre oscille entre 6 m et 7 m.
- Retraits par rapport aux rues et aux limites mitoyennes : le retrait est l’emplacement d’un bâtiment ou d’une partie de celui-ci en arrière d’une ligne tracée à une certaine distance d’une rue ou d’autres parties du bâtiment. D’autre part, la limite mitoyenne est la ligne qui marque les limites d’un terrain et le sépare des autres. La distance à laquelle la construction doit se trouver par rapport aux limites des autres voisins peut être différente du retrait par rapport à la rue. Elle peut varier entre 4 m, 5 m ou la hauteur de la construction.
- Emprise maximale au sol de la parcelle : elle se réfère au pourcentage de la parcelle occupée par la construction, pour cela il faut considérer la surface occupée par le rez-de-chaussée. Elle oscille généralement autour de 25 %, c’est-à-dire que la construction ne peut pas occuper plus d’un quart de la surface de la parcelle, le reste doit être destiné au jardin, au stationnement, etc.
Il est important de mettre en relation et d’interpréter toutes les informations recueillies dans le rapport d’urbanisme et de demander des informations supplémentaires qui ne sont généralement pas incluses dans les demandes standard. En règle générale, elles ne sont pas mentionnées à moins de demander spécifiquement certains concepts comme le calcul des porches et des niveaux en sous-sol et demi-sous-sol ou comment la parcelle peut être transformée en ce qui concerne les mouvements de terre (déblais et remblais).
