España es un país con multitud de zonas naturales protegidas. Uno de los atractivos de nuestro país para los turistas extranjeros que vienen a visitarnos, es sin duda la multitud de parajes naturales que se reparten por nuestro territorio. Hay algunas normativas que restringen la construcción y protegen estos recursos. En este artículo vamos a repasar la más importante que es la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Esta norma contempla tres tipos de suelos: el urbano, el urbanizable y el no urbanizable.
Tipos de suelos según la normativa española
Suelo urbano
Deben existir tres condiciones para que un suelo se considere urbano:
- Contar con los servicios esenciales de abastecimiento de agua, electricidad y alcantarillado, y sus accesos correspondientes.
- Que el área muestre un claro desarrollo urbanístico o de construcción.
- Cumplir con lo estipulado en el plan de ordenamiento municipal. Los planes de ordenación urbanística municipal son el instrumento encargado de:
- Clasificar el suelo, con el fin de establecer el régimen jurídico correspondiente.
- Definir el modelo de implantación urbana y las determinaciones para el desarrollo urbanístico.
- Definir la estructura general de la ordenación urbanística del territorio y las pautas para hacer el desarrollo.
- Determinar las circunstancias que pueden producir su modificación o revisión.
La clasificación de suelo urbano establece estas dos distinciones:
- Consolidado: es aquel terreno o parcela que ya cuenta con todas las condiciones y permisos requeridos para edificar.
- No consolidado: aquellos que todavía no tienen todos los abastecimientos o accesos para ser calificados como terrenos edificables o solares.
Suelo urbanizable
Son terrenos que no están ni urbanizados ni edificados y necesitan un plan de desarrollo específico. Aquí también se diferencian dos tipos:
- Suelo urbanizable sectorizado: en el que se puede edificar de inmediato.
- Suelo urbanizable especial y suelo urbanizable no sectorizado: se puede urbanizar pero con condiciones, siguiendo unas estrictas normas de protección ambiental.
Suelo no urbanizable
Son aquellos que están protegidos por su valor ecológico, social o cultural o por su uso económico (explotaciones agrícolas o ganaderas). Sobre este suelo solo es posible construir en dos casos: viviendas unifamiliares y naves ligadas a la actividad económica o edificios públicos o de interés social. En estos casos, existen algunos casos en los que se puede llegar a ubanizar, aunque cada provincia tiene su propia legislación y puede cambiar.
¿Qué significa «viviendas unifamiliares y naves ligadas a la actividad»? Existen por ejemplo algunos casos en los que, si la actividad de explotación del terreno requiere una atención constante, se podrá considerar la posibilidad de construcción en terreno rústico. Por ejemplo, en el plan urbanístico de la Región de Murcia, recoge que para poder construir una vivienda unifamiliar, el terreno en cuestión debe tener al menos una hectárea (10.000 metros cuadrados), debe dedicarse al cultivo al menos el 80% y la edificación no podrá superar una superficie de 300 metros cuadrados.
¿Existen excepciones para construir en suelos no urbanizables?
Como ya hemos hablado, la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana tiene objetivo preservar los entornos rurales y naturales, por tanto no se puede construir nada en este tipo de suelo que quede fuera del desarrollo de actividades permitidas (agrícolas, mineras, ganaderas, etc.).
¿Qué pasa si ya he construido en un terreno no urbanizable?
Si por desconocimiento te has aventurado en la construcción de una vivienda en terreno no urbanizable, esa construcción está en situación «ilegal». En ese caso hay que intentar legalizar el inmueble.
En el caso de que hayas construido una vivienda en un suelo no urbanizable y esté en situación “ilegal” o “fuera de ordenación”, tu caso será el de la legalización de inmuebles, escríbenos si quieres legalizar tu vivienda.
El trámite de la legalización de una vivienda
Para legalizar una vivienda hay que presentar en el ayuntamiento de la localidad la documentación técnica que corrobore que la propiedad cumple con las normativas munincipales. Es lo que se llama expediente de legalización de edificaciones. Dicha documentación tendrá que ser preparada por un estudio de arquiectura. Una vez presentada la documentación, el ayuntamiento abrirá un expediente de legalización que puede resolverse con la legalidad de la edificación.
El informe de legalización que prepare el arquitecto dará fe de que la vivienda o edificación cumple con las condiciones de habitabilidad y seguridad exigidas por la legislación vigente y, por tanto, que cumple con todas las ordenanzas municipales referentes a urbanismo y uso del suelo.
