L’Espagne est un pays avec une multitude de zones naturelles protégées. L’un des attraits de notre pays pour les touristes étrangers qui viennent nous rendre visite est, sans aucun doute, la multitude de paysages naturels répartis sur notre territoire. Il existe certaines réglementations qui restreignent la construction et protègent ces ressources. Dans cet article, nous allons passer en revue la plus importante qui est la Loi sur le Sol et la Réhabilitation Urbaine. Cette loi envisage trois types de sols : le sol urbain, le sol urbanisable et le sol non urbanisable.
Types de sols selon la réglementation espagnole
Sol urbain
Trois conditions doivent être réunies pour qu’un sol soit considéré comme urbain :
- Disposer des services essentiels d’alimentation en eau, électricité et tout-à-l’égout, ainsi que de ses accès correspondants.
- Que la zone montre un développement urbanistique ou de construction clair.
- Respecter ce qui est stipulé dans le plan d’aménagement municipal. Les plans d’urbanisme municipaux sont l’instrument chargé de :
- Classer le sol, afin d’établir le régime juridique correspondant.
- Définir le modèle d’implantation urbaine et les déterminations pour le développement urbanistique.
- Définir la structure générale de l’aménagement urbanistique du territoire et les directives pour réaliser le développement.
- Déterminer les circonstances pouvant entraîner sa modification ou sa révision.
La classification du sol urbain établit ces deux distinctions :
- Consolidé : c’est le terrain ou la parcelle qui dispose déjà de toutes les conditions et permis requis pour construire.
- Non consolidé : ceux qui n’ont pas encore tous les équipements ou accès pour être qualifiés de terrains constructibles ou de terrains à bâtir.
Sol urbanisable
Ce sont des terrains qui ne sont ni urbanisés ni construits et nécessitent un plan de développement spécifique. Ici aussi, on distingue deux types :
- Sol urbanisable sectorisé : sur lequel on peut construire immédiatement.
- Sol urbanisable spécial et sol urbanisable non sectorisé : on peut urbaniser mais sous conditions, en suivant des règles strictes de protection environnementale.
Sol non urbanisable
Ce sont ceux qui sont protégés pour leur valeur écologique, sociale ou culturelle ou pour leur usage économique (exploitations agricoles ou d’élevage). Sur ce type de sol, il n’est possible de construire que dans deux cas : les maisons individuelles et les bâtiments liés à l’activité économique ou les bâtiments publics ou d’intérêt social. Dans ces cas, il existe certaines situations où l’on peut parvenir à urbaniser, bien que chaque province ait sa propre législation et que cela puisse changer.
Que signifie « maisons individuelles et bâtiments liés à l’activité » ? Il existe par exemple certains cas où, si l’activité d’exploitation du terrain nécessite une attention constante, on pourra envisager la possibilité de construction en terrain rural. Par exemple, dans le plan d’urbanisme de la Région de Murcie, il est stipulé que pour pouvoir construire une maison individuelle, le terrain en question doit avoir au moins un hectare (10 000 mètres carrés), au moins 80% doit être consacré à la culture et la construction ne pourra pas dépasser une surface de 300 mètres carrés.
Existe-t-il des exceptions pour construire sur des sols non urbanisables ?
Comme nous en avons déjà parlé, la Loi sur le Sol et la Réhabilitation Urbaine a pour objectif de préserver les environnements ruraux et naturels, par conséquent on ne peut rien construire sur ce type de sol qui sorte du cadre des activités permises (agricoles, minières, d’élevage, etc.).
Que se passe-t-il si j’ai déjà construit sur un terrain non urbanisable ?
Si, par méconnaissance, vous vous êtes aventuré dans la construction d’un logement sur un terrain non urbanisable, cette construction est en situation « illégale ». Dans ce cas, il faut tenter de régulariser le bien immobilier.
Dans le cas où vous auriez construit un logement sur un sol non urbanisable et qu’il soit en situation « illégale » ou « hors normes », votre cas relève de la régularisation de biens immobiliers. Écrivez-nous si vous souhaitez régulariser votre logement.
La procédure de régularisation d’un logement
Pour régulariser un logement, il faut présenter à la mairie de la localité la documentation technique qui corrobore que la propriété est conforme aux réglementations municipales. C’est ce qu’on appelle un dossier de régularisation de constructions. Cette documentation devra être préparée par un cabinet d’architecture. Une fois la documentation présentée, la mairie ouvrira un dossier de régularisation qui peut aboutir à la légalité de la construction.
Le rapport de régularisation préparé par l’architecte attestera que le logement ou la construction remplit les conditions d’habitabilité et de sécurité exigées par la législation en vigueur et, par conséquent, qu’il respecte toutes les ordonnances municipales relatives à l’urbanisme et à l’utilisation du sol.
