Blog

Certificat descriptif de travaux et d’ancienneté des constructions : Guide complet pour comprendre son importance, ses fonctions et la procédure d’obtention

Si vous possédez une parcelle ou une maison construite il y a plusieurs années et que vous souhaitez la vendre, il se peut que vous soyez surpris de constater que toutes les données relatives à la maison ne sont pas indiquées dans l’acte notarié. Cela peut être dû à une erreur du constructeur ou au fait que les travaux n’ont pas été déclarés comme finalisés. Comment résoudre ce problème ? En prouvant que le bien immobilier est achevé grâce au Certificat descriptif de travaux et d’ancienneté des constructions sur une parcelle privée. Souhaitez-vous en savoir plus sur ce certificat exigé par la loi ? Dans cet article, nous vous expliquons clairement ce qu’il est et à quoi il sert. Suivez-nous.

Dans le domaine de la propriété immobilière, la documentation qui atteste de l’existence, de l’état et de l’ancienneté d’une construction est essentielle pour garantir la légalité et faciliter les transactions futures. L’un de ces documents clés est le certificat descriptif de travaux et d’ancienneté des constructions, notamment sur des parcelles privées. Nous allons vous fournir une analyse approfondie de ce qu’est ce certificat, son importance, les conditions pour l’obtenir, et comment il peut influencer la vente, la rénovation ou la régularisation d’un bien immobilier.

Contexte et importance du certificat

Lors de l’acquisition d’une propriété, nous voulons nous assurer que toute la documentation est en règle, reflétant la réalité physique et légale du bien. Cependant, il arrive que des habitations construites il y a plusieurs années ne disposent pas de toutes les informations actualisées dans les registres publics ou dans l’acte de propriété. Cela peut résulter d’erreurs lors de la construction initiale, de l’absence de déclaration formelle à la fin des travaux ou du fait que, avec le temps, des modifications n’ont pas été dûment enregistrées.

Ce vide documentaire peut poser problème lors de la vente, de l’hypothèque ou de travaux de rénovation. Par exemple, si l’acte notarié ne reflète pas les caractéristiques réelles du bien, l’acheteur ou les institutions financières peuvent rencontrer des difficultés pour procéder à la transaction. Pour résoudre ces problèmes, le Certificat descriptif de travaux et d’ancienneté apparaît comme un document qui atteste la situation actuelle de la construction, son ancienneté et ses caractéristiques.

Définition du certificat

Le certificat descriptif de travaux et d’ancienneté des constructions sur une parcelle privée est un document légal qui décrit, d’un point de vue physique et technique, un bien immobilier dans son état actuel, ainsi que son ancienneté, c’est-à-dire la date à laquelle la construction a été finalisée. Ce document est demandé lors de diverses démarches administratives, notariales et cadastrales, et son objectif principal est de fournir une preuve fiable que la construction existe, qu’elle respecte les réglementations en vigueur et qu’elle reflète la réalité physique du bien.

Ce certificat inclut une série de données et caractéristiques permettant d’avoir une vision complète du bien, depuis sa localisation et ses dimensions jusqu’à son usage et son état actuel. De plus, l’ancienneté du bâtiment est une donnée clé, notamment en lien avec les délais de prescription d’éventuelles infractions urbanistiques, ce qui peut affecter la validité des enregistrements antérieurs ou la possibilité de régularisation.

Qu’est-ce que le Certificat descriptif de travaux et d’ancienneté des constructions sur une parcelle privée ?

Le certificat descriptif de travaux, comme son nom l’indique, décrit les caractéristiques physiques d’une propriété dans son état actuel. Selon la réglementation en vigueur, ce certificat doit contenir :

• Définition du logement : description générale du bien, incluant son usage (résidentiel, commercial, industriel, etc.).
• Localisation : adresse précise, références cadastrales et données de localisation sur cartes ou plans.
• Dimensions de la surface construite et utile : surface totale construite, surface utile, répartition des espaces.
• Mesures de la parcelle : dimensions et délimitation du terrain où se trouve la construction.
• Volume et hauteur du bâtiment : volume total et hauteur de la construction.
• Numéro de fiche cadastrale : code d’identification attribué par le cadastre.
• Numéro de la parcelle cadastrale : référence dans le registre foncier, liant la construction à son enregistrement officiel.
• Classification urbanistique du sol : classement du terrain selon le plan d’urbanisme correspondant (urbanisable, rural, constructible, etc.).
• Ancienneté du bâtiment : date de fin de travaux et/ou de la première occupation.
• Parties et niveaux : description des différents étages ou niveaux, y compris sous-sols, combles, etc.
• Organisation interne : répartition des pièces et leur usage.

Le certificat d’ancienneté du logement est un document légal qui établit la date de fin des travaux de construction. Il est fréquent que dans les documents anciens, seules soient indiquées les données relatives au terrain, sans mention des travaux eux-mêmes. Ce certificat d’ancienneté ne comprend pas les aspects liés à la sécurité ou à l’habitabilité de l’ouvrage. Il est demandé par les notaires lors de la formalisation d’une déclaration de nouvelle construction ou de travaux partiels qui, pour diverses raisons, n’auraient pas été déclarés au registre foncier.

Ce certificat doit être signé par un architecte qui établit l’ancienneté des travaux et détermine si d’éventuelles infractions urbanistiques ont été prescrites ou non.

Ce rapport doit préciser l’objet ou le but du document, décrire l’état actuel de la construction à déclarer comme nouvelle œuvre, fournir la documentation vérifiant les informations fournies et dater la construction. Chaque région dispose d’une législation autonome fixant l’âge minimum pour déclarer une nouvelle œuvre, par exemple, à Valence la loi prévoit un délai maximum de prescription de 15 ans.

Ainsi, si vous avez une construction datant de 2015 et qu’elle n’est pas enregistrée, vous devrez attendre jusqu’en 2030 pour la faire enregistrer via une Déclaration de Nouvelle Construction. Cela empêchera toute transaction avec cette construction, d’où l’importance d’effectuer des travaux avec permis.

Si vous remplissez le délai requis, vous devrez présenter chez le notaire le certificat d’ancienneté signé par un architecte et respecter d’autres exigences légales. En suivant ces étapes, le notaire procédera à la déclaration de nouvelle construction et inscrira la propriété au registre foncier.

Il est important de noter que cette déclaration de nouvelle construction ne concerne pas uniquement les maisons complètes, mais aussi une partie de la construction ou un chantier en cours.

À quoi sert-il ?

Ce certificat sert principalement à justifier auprès de l’État que notre bâtiment respecte l’ancienneté requise par la loi pour être régularisé et légalisé, et ainsi obtenir l’acte notarié via le Registre de la propriété qui atteste notre propriété.

Il est réglementé par le Règlement Royal 1093/1997, et constitue un document exigé par la loi pour diverses démarches, notamment :

• La légalisation de constructions non enregistrées : en cas de bâtiments non inscrits au registre foncier, ce certificat peut servir de preuve de leur existence et de leur ancienneté, permettant leur régularisation par déclaration de nouvelle œuvre.
• La régularisation de travaux non déclarés : si une construction a été réalisée sans permis ou sans déclaration aux autorités municipales, ce document peut constituer la base pour régulariser leur situation, sous réserve des délais de prescription.
• La mise à jour des informations cadastrales : si les données du registre foncier ne reflètent pas les caractéristiques actuelles du bâtiment, ce certificat permet de corriger ces écarts.
• La vente et le transfert de propriété : pour vendre un bien, il est essentiel de disposer de documents attestant de son état réel, de son ancienneté et de ses caractéristiques physiques, facilitant la signature des actes et l’inscription au registre foncier.
• L’obtention du certificat d’habitabilité ou de permis d’occupation : dans de nombreuses municipalités, ce certificat constitue une étape préalable à l’obtention des permis d’occupation ou d’habitabilité, notamment pour les constructions récentes ou modifiées.
• La gestion bancaire et les crédits hypothécaires : les institutions financières exigent des documents justifiant l’ancienneté et l’état du bien pour octroyer des crédits ou renouveler des prêts.
• La prévention des sanctions et amendes : disposer d’une documentation en règle évite les sanctions administratives liées à des constructions illégales ou non régularisées, qui peuvent entraîner des amendes, des demandes de démolition ou des sanctions financières. Certaines municipalités exigent le certificat pour délivrer le certificat d’habitabilité de première occupation d’un logement.

Législation applicable et conditions légales

Le cadre légal régissant ces certificats en Espagne est principalement établi par le Règlement Royal 1093/1991, qui encadre la déclaration et l’enregistrement des nouvelles constructions, ainsi que par les réglementations autonomiques et municipales spécifiques. De plus, la loi prévoit que la déclaration de nouvelle œuvre, et par conséquent l’obtention du certificat, doit être effectuée par un professionnel compétent qui certifie l’état de la construction.

Dans plusieurs communautés autonomes, comme la Communauté valencienne, la Catalogne ou l’Andalousie, des délais spécifiques de prescription des infractions urbanistiques existent. Par exemple, à Valence, la loi prévoit un délai maximum de 15 ans pour prescrire les infractions liées à des constructions. Passé ce délai, les travaux peuvent être considérés comme légaux, à condition qu’ils aient été réalisés conformément à la réglementation en vigueur à l’époque.

Il est essentiel de noter que si une construction a moins de 15 ans (ou le délai régional applicable), elle peut encore faire l’objet de contrôles et d’obligations de régularisation si elle a été réalisée sans permis ou en violation des normes urbanistiques. L’obtention du certificat d’ancienneté facilite ces démarches et permet d’éviter des problèmes futurs.

Exemples pratiques

Supposons que vous possédez une maison construite en 2015 sur une parcelle privée, mais que vous n’ayez pas déclaré la nouvelle œuvre à cette époque. Vous souhaitez la vendre aujourd’hui, mais l’acte notarié ne reflète pas toutes ses caractéristiques ni son ancienneté. L’absence de documentation peut compliquer la vente et susciter des doutes chez l’acheteur ou les institutions financières.

Pour résoudre ce problème, vous pouvez demander un certificat descriptif de travaux et d’ancienneté, réalisé par un architecte. Avec ce document, vous pourrez prouver l’existence et les caractéristiques réelles de la construction, et effectuer la déclaration de nouvelle œuvre si le délai de prescription n’est pas écoulé. Une fois présenté chez le notaire, la déclaration sera faite et la propriété inscrite au registre, facilitant la vente et la gestion des crédits hypothécaires.

Un autre exemple concerne une construction datant de 2000, qui, en raison d’erreurs administratives, n’est pas correctement enregistrée au registre foncier. Par le biais d’un certificat d’ancienneté, combiné à une déclaration de nouvelle œuvre, il est possible de mettre à jour les informations et de régulariser la situation, évitant ainsi des sanctions futures et assurant la validité légale du bien.

Avantages de disposer de ce certificat

• Sécurité juridique : disposer d’un document qui reflète la réalité physique et légale du bien protège contre d’éventuelles contestations ou litiges.
• Facilitation des transactions : la vente, la location ou le transfert de propriété deviennent plus simples avec une documentation claire et à jour.
• Économies sur les sanctions : la régularisation de constructions non déclarées ou sans permis évite des amendes et des procédures administratives coûteuses.
• Accès aux permis et licences : pour réaliser des rénovations, extensions ou modifications, il est nécessaire d’avoir la documentation appropriée.
• Valorisation du bien : un certificat qui reflète les caractéristiques réelles peut augmenter la valeur marchande de la propriété.
• Accès au financement : les banques exigent cette documentation pour accorder des crédits hypothécaires ou des lignes de crédit liées au bien.

Recommandations pour obtenir le certificat

• Faire appel à des professionnels qualifiés : architectes ou techniciens en architecture expérimentés dans les inspections et relevés.
• Réaliser des inspections détaillées : évaluer tous les aspects de la construction, y compris la structure, la disposition, les installations et les finitions.
• Conserver la documentation précédente : rassembler plans, permis, licences et autres documents liés à la construction.
• Mettre à jour les registres en mairie et au registre foncier : présenter la documentation nécessaire pour formaliser la déclaration de nouvelle œuvre et l’inscription dans les registres officiels.
• Respecter les délais de prescription : connaître la réglementation spécifique de la région pour éviter la prescription des infractions et rendre plus facile la régularisation.

Avoir en sa possession le certificat d’ancienneté des constructions sur une parcelle privée vous évitera des sanctions en ayant vos propriétés en règle. Arquifach, cabinet d’architecture d’Alicante, forte de plus de 46 ans d’expérience dans le secteur de la construction, de l’architecture et de l’urbanisme, dispose d’une équipe professionnelle spécialisée dans divers domaines tels que la conception architecturale, la construction, la planification, les rapports de pathologies, les évaluations et le conseil général. Il prend en charge l’ensemble du processus de construction ou de rénovation.