Рубрика: Архитектурная студия Кальпе

В предложении участков и земли для строительства виллы на Коста-Бланке существует широкий спектр возможностей. Среди них — покупка участка с домом на вторичном рынке, который соответствует нашим потребностям. Следует учитывать, что лучшие участки с точки зрения вида, расположения и доступа, как правило, уже застроены и заняты коттеджами, которым в большинстве случаев более 25 лет. Такие участки позволяют нам либо снести существующее строение, чтобы построить новое, либо провести комплексную реконструкцию, которая модернизирует дом и адаптирует его под наши нужды.

При принятии решения о покупке вторичного жилья необходимо учитывать различные аспекты:

1. Юридический аспект: касается возможных обременений и сервитутов, которые может иметь объект недвижимости, например, касательно права собственности.
2. Градостроительный аспект: относится к отсутствию открытых производств в муниципалитете против данного объекта и других моментов, связанных с градостроительным планированием.
3. Необходимо проверить налоговый аспект, а именно: оплачены ли все квитанции по IBI (налогу на недвижимость), кто является правообладателем в Кадастре, а также другие данные, касающиеся площадей и границ.
4. И наконец, важен конструктивный аспект, так как необходимо знать состояние дома, по крайней мере, в отношении фундамента, конструкции и проблем с дождевой водой. Желательно прояснить и другие аспекты, связанные с состоянием строения, которое планируется купить. Кроме того, в настоящее время по закону все дома, выставленные на продажу, должны иметь и предоставлять Сертификат энергоэффективности для возможности оформления купчей.

Важность документации

Большинство случаев покупки вторичной недвижимости происходит через агентство недвижимости или посредника. Как правило, у них подготовлен ряд документов, касающихся состояния дома. Если это не так, они должны быть предоставлены до заключения какого-либо твердого договора.

С одной стороны, необходимо запросить краткую выписку из Реестра прав собственности (nota simple), чтобы узнать о наличии обременений объекта недвижимости. При подписании купчей эту информацию из Реестра прав собственности нотариус должен запросить в электронном виде, актуальную на день подписания договора, чтобы не было никаких сюрпризов в последний момент. Предположим, что в начале переговоров представитель продавца предоставляет краткую выписку из реестра, где нет никаких обременений на эту собственность. Если переговоры длятся несколько месяцев, теоретически продавец мог бы оформить ипотеку на объект, создав обременение. Благодаря тому, что указано в предыдущем абзаце, этой опасности больше не существует, поскольку полученная информация датируется тем же днем, когда подписывается договор купли-продажи.

Таким образом, предоставление продавцом краткой выписки из Реестра прав собственности — это отправная точка, которая информирует нас о ситуации на момент начала переговоров. Стоит отметить, что Реестр прав собственности является общедоступным, и любой человек может пойти в соответствующий офис, находящийся в населенном пункте (или рядом с ним), где расположен интересующий нас объект, и запросить краткую выписку, заявив о своей заинтересованности, например: в связи с возможной покупкой.

Что касается права собственности, бывают случаи, когда продавец является владельцем по частному договору купли-продажи, но зарегистрированным правообладателем является другое лицо. Также возможен случай, когда продавец действует по доверенности от зарегистрированного собственника. Желательно проверить, что этот частный договор или доверенность на продажу действительны. Кроме того, гораздо лучше, чтобы реальный собственник участвовал в подписании первоначального частного договора, поскольку при подписании купчей нотариус должен провести все необходимые проверки, чтобы удостовериться, что лицо, подписывающее договор как продавец, имеет на это право.

Необходимо проверить, соответствуют ли действительности площади дома, указанные в купчей и, следовательно, в Реестре прав собственности. Нормально, что с годами владелец коттеджа мог делать пристройки и не декларировать их. Это может иметь налоговые последствия как для расчетной стоимости строительства (поскольку она не соответствует первоначальной декларации о новом строительстве), так и для стоимости в IBI, так как налог уплачивается с меньшей площади, чем есть на самом деле.

Arquifach, архитектурное бюро в Аликанте, консультирует вас при покупке жилья

Свяжитесь с Arquifach, архитектурным бюро Аликанте, без обязательств. Воспользуйтесь комплексными услугами по реконструкции частных домов на вторичном рынке. Рассчитывайте на поддержку команды, специализирующейся на Коста-Бланке. Arquifach охватывает проект полностью: от дизайна, строительства, планирования, отчетов о патологиях, оценок до общих консультаций.
«`

Как мы уже рассказывали в других статьях, важно прежде всего убедиться, что земля, которую мы собираемся приобрести, является застраиваемой и что мы не столкнемся с препятствиями при начале строительного проекта. Arquifach, Архитектурное бюро Аликанте, уже более 40 лет занимается изучением лучших земельных участков для строительства частных домов.

Важность градостроительного отчета муниципалитета: Arquifach, Архитектурное бюро Аликанте, консультирует вас

Чтобы убедиться, что тип почвы является правильным, необходимо тщательно изучить Градостроительный отчет муниципалитета, чтобы узнать, можно ли строить на данном участке. Среди данных, которые мы найдем в отчете: информация о действующем планировании (тип почвы, зона, типология застройки, виды использования и т.д.), кадастровый идентификатор участка, линии застройки (корректны ли границы), сводка частных строительных норм и правил использования городской земли, применяемых в данном конкретном случае.

На основе этого Градостроительного отчета мы сможем узнать, можно ли строить на данном участке, сколько квадратных метров можно построить и как можно строить, и мы сможем определить:

1. Максимальная плотность застройки: это максимальная площадь, которую можно построить на участке, и выражается она дробью: м2 застройки / м2 участка. Это значение колеблется около 0,30 м2/м2, то есть можно застроить максимум около одной трети площади участка.
2. Максимальное количество этажей: всегда относится к наземной части, то есть выше естественного уровня земли, и обычно это два этажа. Важно отличать это от подвалов и цокольных этажей.
3. Максимальная высота: обычно измеряется от земли до нижней части последнего перекрытия под карнизом, в других случаях — до верхней части карниза. Для двух этажей этот показатель колеблется между 6 и 7 метрами.
4. Отступы от улиц и границ с соседями: отступ — это расположение здания или его части за линией, проведенной на определенном расстоянии от улицы или других частей здания. С другой стороны, граница с соседями — это линия, которая обозначает пределы участка и отделяет его от других. Расстояние, на котором должно находиться строение от границ с соседями, может отличаться от отступа от улицы. Оно может варьироваться от 4 м, 5 м или равняться высоте строения.
5. Максимальный процент застройки участка: относится к проценту участка, занятому строением, для этого необходимо учитывать площадь, занимаемую первым этажом. Обычно это около 25%, то есть застройка не может занимать более четверти площади участка, остальное должно быть отведено под сад, парковку и т.д.

Arquifach, Архитектурное бюро Аликанте, запрашивает и интерпретирует градостроительный отчет

Важно соотнести и интерпретировать всю информацию, собранную в градостроительном отчете, а также запросить дополнительную информацию, которая обычно не включается в стандартные запросы, но также важна. Как правило, она не указывается, если специально не запросить некоторые концепции, такие как: как учитываются террасы и подвальные/цокольные этажи или как можно преобразовывать участок в части земляных работ (выемка и подсыпка грунта) для проведения урбанизации.

Свяжитесь с Arquifach, архитектурным бюро Аликанте, без обязательств. Мы изучаем жизнеспособность вашего проекта и предлагаем консультации по строительству новых частных домов или зданий для туристических апартаментов. Рассчитывайте на поддержку команды, специализирующейся на Коста-Бланке.