Arquifach, estudio de arquitectura en Alicante, aconseja: consideraciones legales y fiscales en la compra de una casa de segunda mano en la Costa Blanca

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Dentro de la oferta de parcelas y terrenos para construir una villa en la Costa Blanca, hay un gran abanico de posibilidades. Entre ellas está la de comprar una parcela de segunda mano que se ajuste a nuestras necesidades. Hay que pensar que las mejores parcela por vistas, posición y accesos, en general, están ya construidas y ocupadas por chalets que en la mayoría de los casos tienen más de 25 años. Este tipo de parcelas nos permiten hacer una demolición de la edificación existente para hacer una nueva o una reforma integral que modernice la vivienda y la adapte a nuestras necesidades.

Son diversos los aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de tomar una decisión de comprar una construcción de segunda mano:

  1. El aspecto legal: concierne a las posibles cargas y servidumbres que pudiera tener la propiedad, como por ejemplo sobre la titularidad de la propiedad.
  2. El aspecto urbanístico: se refiere a que no haya expediente abierto en el ayuntamiento contra esa propiedad y otros puntos a considerar relacionados con el planeamiento urbanístico.
  3. Hay que controlar el aspecto fiscal, en el sentido que estén pagados todos los recibos del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), quién es el titular en el Catastro, así como otros datos referidos a superficies y lindes.
  4. Por último el aspecto constructivo es importante, pues se debe saber cuál es el estado de la vivienda al menos a efectos de cimentación, estructura y problemas de agua de lluvia. Sería conveniente aclarar otros aspectos relacionados con el estado de la construcción que se pretende comprar. Además, actualmente por Ley todas las viviendas que están el mercado en venta deben tener y aportar el Certificado de Eficiencia Energética para poder escriturar.

La importancia de la documentación

La mayoría de los casos de compra de un inmueble de segunda mano se producen a través de una agencia inmobiliaria o de un intermediario. Por lo general tienen preparados una serie de documentos respecto a la situación de la vivienda. Si no es el caso, los debe aportar antes de proceder a realizar ningún contrato en firme.

Por un lado se ha de pedir una nota simple del Registro de la Propiedad para saber el estado de cargas en que se encuentra el inmueble. Cuando se firme la escritura, esta información del Registro de la Propiedad la tiene que pedir telemáticamente el Notario, actualizada al mismo día en que firma la escritura para no tener ninguna sorpresa de última hora. Supongamos que al comienzo de las negociaciones el representante del vendedor aporta una nota simple del registro donde no hay ninguna carga sobre esa propiedad. Si las negociación duran unos meses, teóricamente el vendedor podría poner una hipoteca en la propiedad, creando una carga sobre dicho inmueble. Con lo indicado en el párrafo anterior, este peligro ya no existe, pues la información obtenida es del mismo día en que se firma la escritura de compra-venta.

Así pues la aportación de la nota simple de Registro de la Propiedad por parte del vendedor es un punto de partida que nos informa de la situación en ese momento del inicio de las conversaciones. Convendría decir que el Registro de la Propiedad es público y que cualquiera persona puede ir a las oficinas que le corresponda, existente en la población, o cerca de ella, donde se encuentra el inmueble por el que estamos interesados, y pedir una nota simple alegando interés en el tema, por ejemplo: por posible compra.

Respecto a la titularidad hay casos en que el vendedor es propietario por contrato privado de compra-venta, pero el titular registral es otro. También se puede dar el caso de que el vendedor lo hace con un poder del propietario registral. Sería conveniente comprobar que ese contrato privado o el poder de venta están en vigor. Además es mucho mejor que el propietario real intervenga en la firma del contrato privado inicial, pues a la hora de firmar la escritura, el Notario ha de hacer todas las comprobaciones necesarios para tener la certeza de que el que firma como vendedor lo puede hacer.

Hay que comprobar que las superficies de la vivienda que están en la escritura, y por lo tanto en el Registro de la Propiedad, corresponden con la realidad. Es normal que a lo largo de los años el propietario de un chalet haya ido haciendo ampliaciones y no las haya declarado, esto puede tener implicaciones fiscales tanto a la hora del precio considerado de la construcción, pues no es el original de la declaración de Obra Nueva como del valor en el IBI por que se está pagando menos metros cuadrados de lo que corresponde.

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